Molti professionisti si interrogano sull’effettivo obbligo per l’amministratore di condominio di garantire la salubrità dell’acqua, una questione che è emersa in seguito all’entrata in vigore del decreto 23 febbraio 2023, n. 18, relativo alla qualità delle acque destinate al consumo umano. Diverse interpretazioni hanno messo in discussione l’obbligatorietà di tale compito per gli amministratori di condominio, con alcuni che sostengono che il “gestore della distribuzione idrica interna” indicato nel decreto non sia l’amministratore, ma un’altra figura, e che il decreto stesso non riguardi la realtà condominiale.
L’amministratore come gestore della distribuzione idrica interna
Alcuni sostengono che l’amministratore non sia responsabile della distribuzione idrica interna, basandosi sull’articolo 2 del decreto che definisce il “gestore” come il proprietario, l’amministratore o qualsiasi altra figura incaricata della gestione dell’impianto idrico che distribuisce l’acqua tra il punto di consegna e quello di utilizzo. Essendo presente una lista di soggetti alternativi, alcuni ritengono che l’amministratore non debba per forza ricoprire tale ruolo. Tuttavia, la norma sembra essere stata scritta in modo ampio per adattarsi a varie situazioni, considerando diverse possibilità a seconda del contesto.
Gli impianti idrici come parti comuni
Secondo l’articolo 1117 del Codice civile, gli impianti idrici rientrano tra le parti comuni di un condominio. Inoltre, l’articolo 1130 stabilisce che l’amministratore abbia il compito di disciplinare l’uso delle cose comuni e di garantire la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio. La giurisprudenza supporta l’idea che l’amministratore abbia non solo il compito di gestire ma anche di custodire le parti comuni, inclusi gli impianti idrici, al fine di evitare danni a terzi o ai condòmini (Cassazione, sentenza 25251 del 16 ottobre 2008). Pertanto, non può essere ignorato che l’amministratore abbia la responsabilità di garantire che gli impianti idrici comuni non causino danni a persone o cose.
L’aspetto normativo speciale
Il decreto 18/2023 è una normativa speciale che integra le disposizioni del Codice civile in riferimento alla gestione degli impianti idrici all’interno degli edifici. L’articolo 2 comma 1 lettera h definisce “impianto idrico interno” come la rete che distribuisce l’acqua potabile dall’ingresso dell’edificio ai punti di utilizzo, come i rubinetti. Il confine della responsabilità è tracciato tra il “punto di consegna” (dove l’acqua è ceduta al condominio) e il punto di utilizzo (all’interno dell’edificio), spostando la responsabilità verso l’amministratore per quanto riguarda l’acqua una volta che entra nell’edificio.
La gestione del rischio e la sua applicabilità
Alcuni dubitano che il decreto si applichi ai condomini, poiché l’articolo 9 obbliga i gestori della distribuzione idrica interna a eseguire una valutazione del rischio solo per strutture particolari come scuole, ospedali e caserme, non includendo esplicitamente i condomini. Tuttavia, l’articolo 5 comma 3 del decreto chiarisce che il gestore interno, ossia l’amministratore, è responsabile di mantenere la qualità dell’acqua dal punto di consegna fino ai punti di utilizzo, in conformità con i parametri previsti dalla legge, senza distinzioni tra edifici.
Il regime sanzionatorio
Il decreto prevede sanzioni amministrative per l’amministratore che non adempie agli obblighi di qualità dell’acqua all’interno del condominio, con multe che vanno da 5.000 a 30.000 euro, come indicato nell’articolo 23 comma 1. Non applicare le disposizioni del decreto al condominio sarebbe incompatibile con l’articolo 1 del decreto, che mira alla protezione della salute umana dalla contaminazione dell’acqua destinata al consumo umano, definendo l’acqua potabile come quella destinata ad uso domestico, sia pubblico che privato.
In sintesi, l’amministratore di condominio ha la responsabilità di garantire che l’acqua fornita all’interno dell’edificio rispetti i parametri di salubrità previsti dalla legge, pena sanzioni economiche. Non adempiere a questi obblighi potrebbe comportare rischi per la salute pubblica, e per questo il decreto 18/2023 si applica anche al condominio, confermando il ruolo centrale dell’amministratore nella gestione degli impianti idrici comuni.