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La decisione dell’assemblea condominiale di rinviare la ripartizione dei debiti contestati da condominio in sede giudiziale può comportare effetti pregiudizievoli per i condòmini, soprattutto in presenza di procedimenti giudiziari vecchi.

Può succedere che l’assemblea decida di opporsi ad un decreto ingiuntivo notificato al condominio, da parte di un terso creditore e di fronte di un mancato riconoscimento della provvisoria esecuzione del decreto “opposto” deliberi di rinviare la ripartizione delle spese ingiunte. In generale, il motivo di rinvio ha lo scopo di evitare l’immediato esborso economico dei condòmini, soprattutto se si tratta di spese importanti, con la speranza che il condominio ottenga una sentenza favorevole o solo per prendere più tempo.

Effettuando quest’azione, considerando le lungaggini dei procedimenti giudiziari, le spese per un debito condominiale pregresso potrebbero essere oggetto di ripartizione dopo diversi anni, in conseguenza di una sentenza definitiva. Nel frattempo, potrebbe cambiare la composizione dell’assemblea, con l’ingresso di nuovi condòmini, prendendo il posto nel tempo nella proprietà degli immobili.

Nell’ipotesi l’amministratore è costretto a rivolgere la richiesta di pagamento anche ai nuovi proprietari, cioè a coloro che risultano nel momento in cui le spese debbono essere pagate, a seguito di un’approvazione del relativo riparto, con il rischio che le stesse spesse vengano contestate da nuovo acquirente dell’immobiliare. Infatti, nel caso di avvicendamento nella proprietà degli immobili in condominio è possibile che i nuovi acquirenti si rifiutino di pagare i debiti pregressi di oltre due anni.

In ogni caso, nei confronti del vecchio proprietario non può essere emesso alcun decreto ingiuntivo per morosità nel pagamento degli oneri condominiali, in quanto “non più condomino”.

Il criterio legittimante tale soluzione lo si ravvisa nella perdita della qualità di condominio. Tale criterio è stato confermato nella sentenza del Tribunale di Roma n. 17800 del 16/11/2021, confermando l’improcedibilità del condominio, con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nel confronti del precedente proprietario dell’immobile, ricordando che il debito è azionabile nel confronti del cedente in sede di cognizione o ingiunzione ordinaria.

La vicenda giudiziaria alla base di questa sentenza riguardava un debito condominiale, che veniva ripartito e approvato dopo oltre 10 anni, a seguito sentenza di condanna del condominio da parte della Corte di appello e poi ingiunto, pro quota, dall’amministratore all’attuale proprietaria di un appartamento, che era oggetto di più trasferimenti di proprietà nel tempo. Il tribunale di Roma ha sottolineato che il condominio dall’inizio avrebbe dovuto procedere a ripartire le somme oggetto di decreto ingiuntivo notificato dal terzo creditore evitando di far decorrere la prescrizione del credito nei confronti dei vari proprietari dell’appartamento, in qualità di ex condomini.

Tale mancanza di ripartizione, da parte del condominio, portava il Tribunale di Roma a dichiarare estinto il credito condominiale per prescrizione ed a revocare il decreto ingiuntivo emesso nei confronti dell’ultima proprietaria dell’appartamento.

Il direttore dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, ha divulgato la circolare 16/E la quale sembra impedire l’utilizzo dei prezzari della casa editrice DEI per

Per i lavori fuori dall’Ecobonus

Prima del Decreto legge Antifrodi, per i lavori di ristrutturazione, sismabonus ordinario e bonus facciate la congruità delle spese non era richiesta, prima del Decreto legge Antifrodi. Il Dl 157/2021 prevede l’emanazione di uno specifico Dm del Mite, il quale arriverà dopo la conversione in legge. Però il Dl 157 contiene anche i criteri residuali:

• prezzari regionali,
• listini ufficiali,
• listini delle camere di commercio,
• prezzi di correnti di mercato del luogo.

Questa lista sembra escludere i prezzari Dei, rischiando di rendere “non congrue” molte spese. La situazione diventa paradossale nel caso in cui la congruità era già richiesta prima del Dl Antifrodi per alcuni lavori di sismabonus al 110%. In queste ipotesi, la congruità era spessa attestata usando i prezzari Dei, seguendo una prassi formalizzata dalla Commissione consultiva per il monitoraggio dell’attualizzazione del Dm 58/2017.

Prezzari inutilizzabili

In base al circolare 16/E, i prezzari Dei rischierebbero di diventare inutilizzabili.

Antonio Piciocchi di Deloitte suggerisce che l’Agenzia delle Entrate faccia un intervento rapido, esplicita ed ufficiale sul fatto che il prezzario Dei rientri tra i “listini ufficiali”, annullando gli effetti dell’ingiustificata distinzione operata in Circolare.

L’art. 1129 del Codice Civile, stabilisce che “l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi su uno specifico conto corrente , postale o bancario, intestato al condominio”. L’amministratore non è in grado di pagare con danaro contanti i fornitori condominiali a mente degli articoli 25bis e ter del Decreto del Presidente della Repubblica n. 600/1973.

Non bisogna dimenticare che per l’amministratore condominiale la “possibilità di confusione tra patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini” è motivo di revoca del mandato. La trasparenza gestionale impone la tracciabilità di tutti i movimenti, in entrata e in uscita, che interessano il condominio negli edifici.

Dal 1° gennaio 2022, questa soglia si è abbassata a mille euro. Appare utile ricordare strumenti alternativi al contante e sono:

• assegno;
• bonifico;
• addebito diretto;
• carte di pagamento;
• servizi di pagamento via internet o su dispositivi portatili.

Questa norma era già stata prevista dal 2019 dalla legge n. 157/2019, che era andato a modificare l’art. 49 del Dlgs 231/3007.

Ciò significa che l’amministratore non potrà più accettare contanti dai condomini per il pagamento delle quote condominiali per importi superiori a mille euro.

Allo stesso modo, l’amministratore non potrà più pagare in contanti i professionisti che prestano attività d’opera intellettuale in favore del condominio, a fronte di parcelle superiori a mille euro. Sarà possibile frazionare i pagamenti superiori a mille usando pagamenti tracciabili per la parte oltre mille euro, ma la soglia massima del contante rimane 999 euro.

Infine, in caso la violazione della orma comporterà l’applicazione di sanzioni in capo agli autori, correnti da un minimo mille euro; mentre è prevista la sanzione da 3.000 a 15.000 euro per chi non comunica la violazione pur essendo tenuto a farlo.

Ratifica.

L’assemblea di condominio può accettare le spese fatte dall’amministratore, che siano ordinarie e/o straordinarie, senza un autorizzazione anticipato purché non siano voluttuarie o gravose.

Rimborso.

L’articolo 1134 del Codice Civile consente il rimborso al condominio delle spese sostenute senza autorizzazione solo in caso di urgenza. Mentre l’articolo successivo, nonché il 1135, non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti dall’amministratore nell’interesse comune.

Polizza Assicurativa.

E’ configurabile la ratifica del contratto di assicurazione del condominio stipulato dall’amministratore, qualora il premio sia stato regolarmente pagato all’assicuratore con approvazione annuale da parte dell’assemblea dei rendiconti di spesa.

Approvazione Indiretta

L’approvazione dell’azione dell’amministratore può emergere anche dal fatto che l’assemblea condominiale abbia approvato il consuntivo che esponeva la spesa, senza una specifica deliberazione né preventiva esposizione della questione.

Inerenza

Unico limite della spesa dell’amministratore è collegata alla gestione condominiale. Il che significa che se la delibera dell”assemblea dei condomini ratifichi una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale la stessa va considerata nulla, non annullabile.