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Opportunità e rischi delle tele-assemblea in condominio.

22 Febbraio 2022

La pandemia ha indotto l’intera popolazione ad adeguarsi ad una evoluzione rapida nell’uso dei sistemi informatici, in modo da eliminare la barriera delle distanze e di poter procedere nella vita quotidiana ad espletare funzioni importanti e non procrastinabili, senza andare contro i protocolli anticovid. Sono state legittimate e normate le esigenze di società, cooperative e associazioni che interagiscono nella realtà pubblica, le quali sono state autorizzate subito, nel corso del primo periodo pandemico, allo svolgimento delle assemblee in forma del tele-assemblee.

Per i condomini, i quali godono di una discreta autonomia gestionale, ma le cui urgenze hanno dettato la necessità di ricorrere ad una valida alternativa alle assemblee in presenza, la quale resta comunque la prima opzione.

L’INTRODUZIONE DELLE ASSEMBLEE DA REMOTO NEL CODICE

Il legislatore ha apportato modifiche all’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, ovvero alla norma di legge che disciplina le modalità di convocazione dell’assemblea condominiale. Determinante la modifica al CC da parte del legislatore, atteso che il tribunale di Bergamo, ha stabilito che l’assemblea convocata in modalità di videoconferenza prima dell’entrata in vigore del Dl 14/08/2020 n. 104 è viziata in origine e le relative delibere assunte sono annullabili.

L’APPROVAZIONE A MAGGIORANZA (PER TESTE)

L’esclusione della previsione regolamentare si è resa necessaria al fine di evitare ricorsi in assenza di previsione, richiamando il solo dettato legislativo in modo da rendere fruibile nell’immediato con la semplice maggioranza dei condòmini. Con la previsione della modalità telematica espressamente indicata nell’avviso di convocazione, dove vengono indicati le modalità di accesso e collegamento, a cui sarà possibile accedere con le credenziali e password, in modo da garantire ai condòmini la possibilità di partecipare alla riunione a distanza. Nel silenzio di legge, è possibile presumere che ci sia la modalità mista di tenuta dell’assemblea condominiale, considerando però che il luogo dell’assemblea non può essere virtuale e deve essere comunque data indicazione di una sede fisica di svolgimento dell’assemblea.

LA SOTTOSCRIZIONE DEL VERBALE DA PARTE DEL PRESIDENTE

Oltre al consenso della maggioranza dei condòmini, la quale è importante. Il nuovo comma 6 dell’art. 66 disposizioni attuative impone la sottoscrizione del verbale da parte del presidente dell’adunanza, considerandolo un requisito di forma, la cui assenza potrebbe anche essere censurata in base all’art. 1137 del CC, cioè potrebbe rendere la delibera annullabile.

Premesso ciò, il legislatore ha previsto che “in tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condòmini con le stesse formalità previste per la convocazione. Secondo una prima lettura, il presidente e il segretario, dovrebbero stare in un unico posto fisico, ma non necessariamente potendo operare entrambi da remoto: in questo punto di vista, il presidente dirigerà la discussione e detterà al suo segretario l’esito delle votazioni. 

GESTIONE PRIVACY

La chiusura del verbale avviene previa firma da parte delle due persone chiamati ad assumere le vesti delle due figure cardine nei lavori assembleari. Secondo l’art. 66, dopo la sottoscrizione, l’amministratore sarà tenuto, in caso di video-assemblea, a trasmettere il verbale a tutti i condòmini con le stesse modalità previste per la convocazione. Tutti i condòmini saranno tenuti a fornire un’email e un numero di telefono con cui contattarli in caso di problemi tecnici durante la tele-assemblea, il tutto senza che gli altri condòmini entrino in possesso degli stessi dati.

Dopo che l’amministratore abbai ottenuto i consensi da parte dei condòmini, il condomino dovrà fare l’autenticazione e accettare le condizioni relative al trattamento dei dati. Successivamente, il condomino dovrà confermare la propria presenza nell’apposito “registro delle presenze” indicato in piattaforma.. Esaurite le verifiche preliminari e la regolarità dell’accesso di ognuno, i condòmini potranno accedere alle stanze virtuali per dialogare sui temi oggetto di discussione.

I COMPITI DELL’AMMINISTRATORE

Per garantire a tutti una partecipazione nel pieno rispetto delle norme sulla privacy, sarebbe opportuno che l’amministratore informasse tutti di tutte le regole da rispettare nella nuova modalità di tele-assemblea. L’amministratore dovrebbe gestire la stanza virtuale e il collegamento; ha il compito di vigilare che tutti rispettino le regole di questa nuova modalità.

In caso di problemi tecnici, sarebbe opportuno sospendere la conversazione fino al ripristino del collegamento, in queste situazioni che l’amministratore dovrebbe contattare il condòmini attraverso il recapito telefonico. La riunione dovrebbe essere registrata dall’amministratore solo per avere certezza e riscontro di quanto accaduto al fine di gestire eventuali richieste di accesso o contestazioni. La registrazione video di tale incontro virtuale sembra consentita, anche se il Garante della Privacy, per le riunioni in presenza, l’aveva ammessa solo con il consenso degli interessati. Ma qui si tratta di divulgare un documento solo ai fini dell’esercizio di un diritto in via giudiziaria che, ai sensi del Codice della privacy, consente ad ottenere la verbalizzazione senza il consenso dell’interessato.

Informazioni utili

Molte banche frenano gli acquisti – condomini e aziende in stand-by.

21 Febbraio 2022

Il portale di Poste Italiane dedicato alla cessione dei bonus casa ha annunciato ai suoi clienti il blocco dei servizi con “Si informa che la piattaforma per il servizio di acquisto di crediti d’imposta non è attiva.”

L’art. 28 del decreto Sostegni-ter ha avuto un impatto devastante sul mercato delle cessioni dei bonus e a testimoniarlo è il messaggio che si trova nel portale di Poste Italiane. Il provvedimento è andato in vigore il 27/07 ma già il 24/01 circolava pessimismo sulla possibilità che le banche avrebbero avuto assorbire crediti con le nuove regole. Il problema è legato alla capienza fiscale: i crediti acquisiti attraverso le cessioni possono essere utilizzati solo in compensazione. Superato il plafond, vanno perduti. Mentre il provvedimenti veniva pubblicato, qualche istituto stava facendo i calcoli, scoprendo di aver sforato il plafond.

Istituti come Unicredit e Intesa San Paolo hanno confermato le cessioni dei crediti, ma molti atri si sono mossi in modo diverso. Se qualche banca ha bloccato l’apertura di nuove pratiche, qualche altra sta andando avanti ma teme che la mancata possibilità di cessione tra banche dello stesso gruppo limiti le singole BCC rispetto alla potenzialità dell’intero gruppo. Ciò significa che senza cessioni diventerà impossibile fare le operazioni di compensazione interna che massimizzavano la capienza fiscale.

Anche soggetti che lavorano con le imprese hanno bloccato i loro servizi. Al di là delle posizioni ufficiali, sono molti gli istituti di credito che stanno fermando/rallentando tutto, in attesa che le regole vengano chiarite.

Privacy

Telemarketing selvaggio – diritto di opposizione e difesa del professionista.

18 Febbraio 2022

Il regolamento UE 16/679 dispone a favore dell’interessato dei diritti, tra cui quello previsto dall’art. 24 GDPR: “Diritto di Opposizione”. Dove:

  • n.2: “qualora i dati personali siano trattati per finalità di marketing diretto, l’interessato ha il diritto di opporsi in qualsiasi momento al trattamento dei dati personali che lo riguardano effettuato per tali finalità, compresa la profilazione nella misura in cui sia connessa a tale marketing diretto”.
  • n.3: “qualora l’interessato si opponga al trattamento per finalità di marketing diretto, i dati personali non sono più oggetto di trattamento per tali finalità”.

LA RIFORMA

Sono state adeguate le disposizioni attuative alle novelle introdotte dal decreto-legge 8/10/2021, n. 139, convertito, con modificazioni, dalla legge 3/12/2021 n. 205. In particolare, attraverso la modifica normativa apportata con il decreto Capienze si è estesa anche alle chiamate automatiche il divieto di contattare i numeri presenti nel registro pubblico delle opposizioni.

Il REGISTRO DELLE OPPOSIZIONI (Rpo) è stato istituito con il Dpr 178/2010 ed è stato successivamente aggiornato con il Dpr 149/2018. E’ un servizio gratuito per l’utente e permette al cittadino di opporsi all’uso per finalità pubblicitarie dei numeri di telefono  di cui si è intestatari, nonché degli indirizzi di posta associati, da parte degi operatori che svolgono attività di marketing tramite telefono e/o posta cartacea. A seguito, la legge 5/2013 ha esteso l’ambito di applicazione del Rpo a tutti i numeri riservati, inclusi i cellulari, prevedendo, in seguito all’iscrizione al servizio, anche l’annullamento dei consensi al telemarketing precedentemente conferiti dai cittadini, oltre al divieto di cessione dei nuovi consensi a terzi.

Ciò significa che i consumatori potranno opporsi sia alle ricezione delle chiamate indesiderate tramite operatore, sia alla ricezione delle chiamate effettuate con l’uso di sistemi automatizzati. L’iscrizione al Rpo comporterà la revoca dei precedenti consensi espressi dai consumatori in modo da evitare i continui abusi. La violazione dei diritto di opposizione degli utenti comporterà l’applicazione di sanzioni specifiche.

Dopo l’iscrizione del numero di telefono al Rpo, le imprese di telemarketing avranno alcuni giorni per la registrazione della richiesta ed evitare di effettuare delle chiamate promozionali. In caso di violazione si ha una sanzione dai 30.000 ai 180.000 euro. E’ previsto un termine più lungo (fino ai 30gg) per le società con cui era stato inizialmente stipulato un contratto poi disdetto.

Da ciò non rientra nella fattispecie il numero del professionista “aziendale” sia quello fisso che mobile. Se questa è la logica, si potrebbe ipotizzare che diverso sarebbe in caso di uso promiscuo del numero fiso di telefonia da parte del professionista. In questo caso, posto l’uso anche “privato” del numero di telefono, nulla osterebbe ad iscriverlo all’interno del registro ed evitare di ricevere chiamate indesiderate.

E’ diverso ancora il caso si un numero di telefono estratto dall’albo o pubblicato su internet. Se si telefona a un professionista per porre un nuovo piano tariffario per il telefono aziendale, occorre fare i conti con il provvedimento del Garante della Privacy del 29/09/2011. Il quale ha fissato dei argini a favore dei professionisti contro le chiamate indesiderate. L’utenza di questi risulta facilmente rintracciabile in rete in quanto vi è l’obbligo di diffusione finalizzato a consentire agli utenti di rintracciare i singoli professionisti o di verificare la loro permanenza in attività. In questa situazione il dato si potrà trovare nell’elenco degli iscritti messi a disposizione dall’albo o dall’associazione di categoria relativa a professione non riconosciuta, secondo il Garante, non legittima l’uso del telefono per le finalità commerciali o per le ricerche di mercato.

La libera consultabilità dei numeri telefonici che si trovano in internet in tali elenchi non è un consenso a ricevere telefonate promozionali. Secondo il Garante, la diffusione online dell’albo degli avvocati non ha la scopo di favorire l’attività di telemarketing ma quella della trasparenza degli elenchi.

Occorre tenere presente il principio generale della finalità del trattamento che va inteso in senso molto restrittivo. La diretta rispondenza, secondo l’Authority, è intesa come riservata a quella categoria professionale specifica del prodotto o servizio promosso con il telefono. Altrimenti, il professionista può opporsi anche laddove il numero in questione sia esclusivamente collegato all’attività professionale svolta.

Informazioni utili

Committenti in crisi – Banche quasi ferme.

17 Febbraio 2022

La percezione dei rapporti con gli istitui bancari da parte di committenti ed imprese è poco rassicurante.

Nelle conversazioni tra operatori e condòmini ci si scambia informazioni ma a quanto pare ci sia molta caos sulla possibilità di acquisto dei crediti da parte della banca.

Gli istituti maggiori stanno cercando di accontentare le richieste per il fatto che il loro plafond non si è ancora esaurito ma negli istituti minori si sono già verificate le prime chiusure. Anche le Poste Italiane e Cassa Depositi e prestiti stanno valutando la chiusura ai nuovi acquisti.

I RIFIUTI

A Genova e a Bologna si registrano molti rifiuti e gli amministratori si ritrovano davanti allo stop da parte delle imprese e delle banche. La soluzione non sembra essere quella dello sconto in fattura perché poi l’impresa, il general contractor o il professionista devono trovare chi si compra il relativo credito d’impresa.

La mancanza di Plafond fiscale sta bloccando velocemente tutti i canali d’acquisto e a breve potrebbe semplicemente esaurirsi la spinta al superbonus.

E’ difficile valutare quanti committenti potrebbe reggere l’impegno economico: in quanto la maggior parte dei lavori che sono ripresi o sono stati avviati dopo la proroga decisa con la legge di Bilancio, si trovano in mezzo al guado con cessioni di credito ancora non formalizzate.

IN CONDOMINIO

La Legge di Bilancio era entrata in vigore appena 26 giorni prima della norma del Dl Sostegni ter che ha una direzione opposta. Quindi, il blocco implica una sospensione, in attesa che l’iter legislativo del Dl lo renda più fluente, di ogni decisione nelle assemblee di condominio, mentre gli amministratori dovranno affrontare i condòmini “agitati”.

Informazioni utili Risparmio

CoHousing in Italia – Comunità di spazi e servizi.

16 Febbraio 2022

Il CoHousing, nato in Scandinavia e diffuso nel resto d’Europa, ha faticato molto a svilupparsi in Italia. Ma oggi la condivisione di spazi e servizi da parte di proprietari di abitazioni nello stesso complesso condominiale è diventata un valore. Sono edifici residenziali sostenibili dal punto di vista energetico, ecologico. In questi edifici l’utilizzo delle risorse, la salute e il benessere degli inquilini, dei materiali, la produzione di rifiuti, i processi di gestione e dei servizi erogati, raccolti attorno a piazza e verde attrezzato diventano luoghi di crescita dei rapporti sociali. Ma risulta anche occasioni per risparmiare sulla spesa e sulle utenze, per condividere spazi. Un modo di abitare che continua ad essere di “nicchia” e che al sud ha tutt’ora difficoltà di accederci.

I progetti di CoHousing, in Italia, sono frutti di una ristrutturazione di vecchi edifici (circa 60%). Gli alloggi più richiesti sono i trilocali e i quattro o più locali. Seguono poi i bilocali mentre la richiesta dei monolocali è molto basso.

TRENTO FINANZIA.

La Provincia Autonoma di Trento ha riconosciuto giuridicamente il CoHousing come modello abitativo. Secondo Cinzia Boniatti (Sociologa e fondatrice di CoHousing a Trento) questo riconoscimento consente di dedicare dei fondi pubblici al risanamento e alla ristrutturazione di immobili per renderli idonei all’uso da parte di comunità abitative.

COMPLESSO PROGEDIL A ROMA

Il Gruppo Immobiliare Progedil, a Roma, grazie alla Partnership con la società di certificazione Condominio Sette Stelle, ha consegnato il primo complesso immobiliare della Capitale in CoHousing ma certificato cinque stelle. Sono cinque edifici, cento appartamenti, localizzati a Roma Nord. Il sistema di certificazione è costituito da 64 indicatori di tipo economico, ambientale e sociale definiti da un protocollo redatto dal Politecnico di Milano. A seguito della valutazione vengono attribuite al condominio da 0 a 7 stelle. La valutazione viene effettuata da professionisti abilitati e formati sempre dal Politecnico di Milano.

La certificazione, con durata di quattro anni e possibilità di rivisitazioni, offre la possibilità di usufruire una serie di servizi come babysitter, car sharing, colonnine per la ricarica elettrica delle auto, locker per la ricezione di pacchi, car washing a domicilio. Tutto ciò direttamente dal proprio condominio sulla bacheca digitale del condominio.

Informazioni utili

SEMINARIO A.L.A.C. SUD

15 Febbraio 2022

SEMINARIO A.L.A.C. SUD – FOGGIA, LECCE & CASORIA.

Mercoledì 16 febbraio 2022 ore 15.00-19.00 – Videoconferenza.

Corso di aggiornamento professionale per amministratori condominiali.

L’evento offre la possibilità di aggiornarsi, ai sensi del DM 140/2014 4 crediti formativi per gli amministratori soci A.L.A.C.

Informazioni utili

Congelati l’acquisizione di nuovi crediti fiscali.

15 Febbraio 2022

Alcuni problemi di capienza fiscale hanno indotto molte banche a congelare nuove operazioni di cessione, in attesa della versione finale del decreto Sostegni ter.

Il provvedimento del Governo, ha già prodotto un effetto concreto per molte persone; infatti molti hanno avuto la risposta alla richiesta di avviare nuove pratiche. Il motivo di questo cortocircuito, secondo Matteo Tarroni (CEO di Workinvoice) è dato dal:

  • Decreto Antifrodi: prima di quel provvedimento le transazioni riguardavano aziende che maturavano crediti fiscali e le vendevano ad altre aziende con capacità fiscale in eccesso. Il decreto Antifrodi ha reso più complicata la cessione tra aziende, dove il mercato è diventato principalmente di banche che cedono ad altre banche più grandi, con capienza fiscale maggiore. Ma adesso tutto è sospeso, per il fatto che le banche attualmente non sanno se riescono a fare cessioni tra di loro. Ciò è confermato dal Banco BPM, Banca Popolare di Sondrio mentre la Cassa Centrale Banca  sta cercando di fare nuove regole in attesa dei diversi cambiamenti.

Senza cessioni, le banche che esauriscono il loro plafond non potranno più acquistare crediti.

Informazioni utili SuperBonus

Rischio blocco dei lavori – troppi cambiamenti nella normativa 110% e l’ultimo sulla cessione

14 Febbraio 2022

La norma sul superbonus 110% nella versione ecobonus che sisma bonus  è stata introdotta con la legge 77 del 17/07/2020 ma meno di un mese dopo subiva delle modifiche e le ultime, che si sono aggiunte dopo, fino alla legge di bilancio approvata il 30/12/2021, hanno cambiato per 10 volte  il quadro normativo dii riferimento in modo sostanziale. In meno di due anni ci sono state undici cambiamenti con norme primarie seguite o anticipate ogni volta da decine di circolare dell’Agenzia delle Entrate, comunicati, annunci, faq, risposte ad interpelli spesso contraddittori. Spesso la stessa gerarchia delle fonti non è stata rispettata.

NON RISPETTATI I PRINCIPI DI ECONOMIA POLITICA

Una norma costituita male per carenza di uso corretto della tecnica normativa ma soprattutto frutto di una scarsa conoscenza di principi basilari di economia politica. Quanto si sente dire che basta aumentare la domanda perché l’offerta si adegui, si ignora quello che gli economisti hanno insegnato: ad un’offerta rigida, se aumenta la domanda, il mercato risponde aumentando i prezzi dei beni e servizi.

L’offerta rigida riguarda i beni non riproducibili o prodotti che richiedono un certo tempo per poter essere immessi sul mercato. La rigidità dell’offerta riguarda anche le prestazioni professionali in senso largo, manodopera specializzata, tecnici professionisti. Con un’impostazione non giustificabile e vessatoria si è impedito la detrazione fiscale degli onorari dell’amministrazione di condominio dovuti proprio per avviare e gestire le procedure. L’aumento del prezzo dei beni e dei servizi professionale, inclusa anche la manodopera specializzata è quello che si è immediatamente verificato subito dopo l’emanazione della norma sul superbonus. Perciò dal punto di vista economico c’è stato un aumento del debito pubblico a cui non ha corrisposto una analoga produzione di beni.

SPECULAZIONI INTORNO AL BENEFICIO

Le logiche speculative hanno determinato il trasferimento di risorse dal settore produttivo al settore burocratico. Le imprese hanno continuato a lavorare a prezzi quasi stabili, ma l’offerta del General contractor ha guadagnato quasi il 30% del costo del prodotto finito a cui va aggiunto l’aggio bancario per l’attualizzazione del credito che ha inciso l’8%.

LA CESSIONE POSSIBILE UNA SOLA VOLTA

L’articolo 26 della bozza del decreto legge Sostegni ter ha avuto un ulteriore cambiamento normativo dal Consiglio dei ministri: verrà bloccata l’ulteriore cessione dei crediti d’imposta dopo il primo passaggio, perciò la cessione sarà possibile una sola vota, dopo il cessionario dovrà usare il credito direttamente senza possibilità di girarlo ulteriormente. La motivazione di tale operazione è: evitare che molti miliardi di euro di cessione siano di fatto una truffa grande e un trasferimento di capitali da riciclare e da avviare al mercato dei bitcoin.