Author: Energas

La percezione dei rapporti con gli istitui bancari da parte di committenti ed imprese è poco rassicurante.

Nelle conversazioni tra operatori e condòmini ci si scambia informazioni ma a quanto pare ci sia molta caos sulla possibilità di acquisto dei crediti da parte della banca.

Gli istituti maggiori stanno cercando di accontentare le richieste per il fatto che il loro plafond non si è ancora esaurito ma negli istituti minori si sono già verificate le prime chiusure. Anche le Poste Italiane e Cassa Depositi e prestiti stanno valutando la chiusura ai nuovi acquisti.

I RIFIUTI

A Genova e a Bologna si registrano molti rifiuti e gli amministratori si ritrovano davanti allo stop da parte delle imprese e delle banche. La soluzione non sembra essere quella dello sconto in fattura perché poi l’impresa, il general contractor o il professionista devono trovare chi si compra il relativo credito d’impresa.

La mancanza di Plafond fiscale sta bloccando velocemente tutti i canali d’acquisto e a breve potrebbe semplicemente esaurirsi la spinta al superbonus.

E’ difficile valutare quanti committenti potrebbe reggere l’impegno economico: in quanto la maggior parte dei lavori che sono ripresi o sono stati avviati dopo la proroga decisa con la legge di Bilancio, si trovano in mezzo al guado con cessioni di credito ancora non formalizzate.

IN CONDOMINIO

La Legge di Bilancio era entrata in vigore appena 26 giorni prima della norma del Dl Sostegni ter che ha una direzione opposta. Quindi, il blocco implica una sospensione, in attesa che l’iter legislativo del Dl lo renda più fluente, di ogni decisione nelle assemblee di condominio, mentre gli amministratori dovranno affrontare i condòmini “agitati”.

SEMINARIO A.L.A.C. SUD – FOGGIA, LECCE & CASORIA.

Mercoledì 16 febbraio 2022 ore 15.00-19.00 – Videoconferenza.

Corso di aggiornamento professionale per amministratori condominiali.

L’evento offre la possibilità di aggiornarsi, ai sensi del DM 140/2014 4 crediti formativi per gli amministratori soci A.L.A.C.

Alcuni problemi di capienza fiscale hanno indotto molte banche a congelare nuove operazioni di cessione, in attesa della versione finale del decreto Sostegni ter.

Il provvedimento del Governo, ha già prodotto un effetto concreto per molte persone; infatti molti hanno avuto la risposta alla richiesta di avviare nuove pratiche. Il motivo di questo cortocircuito, secondo Matteo Tarroni (CEO di Workinvoice) è dato dal:

• Decreto Antifrodi: prima di quel provvedimento le transazioni riguardavano aziende che maturavano crediti fiscali e le vendevano ad altre aziende con capacità fiscale in eccesso. Il decreto Antifrodi ha reso più complicata la cessione tra aziende, dove il mercato è diventato principalmente di banche che cedono ad altre banche più grandi, con capienza fiscale maggiore. Ma adesso tutto è sospeso, per il fatto che le banche attualmente non sanno se riescono a fare cessioni tra di loro. Ciò è confermato dal Banco BPM, Banca Popolare di Sondrio mentre la Cassa Centrale Banca  sta cercando di fare nuove regole in attesa dei diversi cambiamenti.

Senza cessioni, le banche che esauriscono il loro plafond non potranno più acquistare crediti.

La decisione dell’assemblea condominiale di rinviare la ripartizione dei debiti contestati da condominio in sede giudiziale può comportare effetti pregiudizievoli per i condòmini, soprattutto in presenza di procedimenti giudiziari vecchi.

Può succedere che l’assemblea decida di opporsi ad un decreto ingiuntivo notificato al condominio, da parte di un terso creditore e di fronte di un mancato riconoscimento della provvisoria esecuzione del decreto “opposto” deliberi di rinviare la ripartizione delle spese ingiunte. In generale, il motivo di rinvio ha lo scopo di evitare l’immediato esborso economico dei condòmini, soprattutto se si tratta di spese importanti, con la speranza che il condominio ottenga una sentenza favorevole o solo per prendere più tempo.

Effettuando quest’azione, considerando le lungaggini dei procedimenti giudiziari, le spese per un debito condominiale pregresso potrebbero essere oggetto di ripartizione dopo diversi anni, in conseguenza di una sentenza definitiva. Nel frattempo, potrebbe cambiare la composizione dell’assemblea, con l’ingresso di nuovi condòmini, prendendo il posto nel tempo nella proprietà degli immobili.

Nell’ipotesi l’amministratore è costretto a rivolgere la richiesta di pagamento anche ai nuovi proprietari, cioè a coloro che risultano nel momento in cui le spese debbono essere pagate, a seguito di un’approvazione del relativo riparto, con il rischio che le stesse spesse vengano contestate da nuovo acquirente dell’immobiliare. Infatti, nel caso di avvicendamento nella proprietà degli immobili in condominio è possibile che i nuovi acquirenti si rifiutino di pagare i debiti pregressi di oltre due anni.

In ogni caso, nei confronti del vecchio proprietario non può essere emesso alcun decreto ingiuntivo per morosità nel pagamento degli oneri condominiali, in quanto “non più condomino”.

Il criterio legittimante tale soluzione lo si ravvisa nella perdita della qualità di condominio. Tale criterio è stato confermato nella sentenza del Tribunale di Roma n. 17800 del 16/11/2021, confermando l’improcedibilità del condominio, con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nel confronti del precedente proprietario dell’immobile, ricordando che il debito è azionabile nel confronti del cedente in sede di cognizione o ingiunzione ordinaria.

La vicenda giudiziaria alla base di questa sentenza riguardava un debito condominiale, che veniva ripartito e approvato dopo oltre 10 anni, a seguito sentenza di condanna del condominio da parte della Corte di appello e poi ingiunto, pro quota, dall’amministratore all’attuale proprietaria di un appartamento, che era oggetto di più trasferimenti di proprietà nel tempo. Il tribunale di Roma ha sottolineato che il condominio dall’inizio avrebbe dovuto procedere a ripartire le somme oggetto di decreto ingiuntivo notificato dal terzo creditore evitando di far decorrere la prescrizione del credito nei confronti dei vari proprietari dell’appartamento, in qualità di ex condomini.

Tale mancanza di ripartizione, da parte del condominio, portava il Tribunale di Roma a dichiarare estinto il credito condominiale per prescrizione ed a revocare il decreto ingiuntivo emesso nei confronti dell’ultima proprietaria dell’appartamento.

Il direttore dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, ha divulgato la circolare 16/E la quale sembra impedire l’utilizzo dei prezzari della casa editrice DEI per

Per i lavori fuori dall’Ecobonus

Prima del Decreto legge Antifrodi, per i lavori di ristrutturazione, sismabonus ordinario e bonus facciate la congruità delle spese non era richiesta, prima del Decreto legge Antifrodi. Il Dl 157/2021 prevede l’emanazione di uno specifico Dm del Mite, il quale arriverà dopo la conversione in legge. Però il Dl 157 contiene anche i criteri residuali:

• prezzari regionali,
• listini ufficiali,
• listini delle camere di commercio,
• prezzi di correnti di mercato del luogo.

Questa lista sembra escludere i prezzari Dei, rischiando di rendere “non congrue” molte spese. La situazione diventa paradossale nel caso in cui la congruità era già richiesta prima del Dl Antifrodi per alcuni lavori di sismabonus al 110%. In queste ipotesi, la congruità era spessa attestata usando i prezzari Dei, seguendo una prassi formalizzata dalla Commissione consultiva per il monitoraggio dell’attualizzazione del Dm 58/2017.

Prezzari inutilizzabili

In base al circolare 16/E, i prezzari Dei rischierebbero di diventare inutilizzabili.

Antonio Piciocchi di Deloitte suggerisce che l’Agenzia delle Entrate faccia un intervento rapido, esplicita ed ufficiale sul fatto che il prezzario Dei rientri tra i “listini ufficiali”, annullando gli effetti dell’ingiustificata distinzione operata in Circolare.